얼마나 많은 보증금이 필요할까요?
Low Deposit Home Loans(또는 High LVR* Home Loans)
대부분의 은행에서 20% 미만의 보증금을 위험성이 크다고 여긴다는 사실을 알고 계셨나요? 다행히도 주택 가치의 80% 이상, 심지어 95%까지도 대출해주는 은행들이 많이 있습니다.
보통 주택 가치의 80% 이상 대출 하실 경우, 대출 기관에서 LMI (Lender’s Mortgage
Insurance) 라고 하는 보험료를 부과합니다.
80% 이상의 대출을 위험 부담이 있다고 여기기 때문에, 이 LMI는 고객들이 채무를 이행하지
못할 경우 대출 기관을 보호하게 됩니다. 다시 말해 이 보험료는 대출 기관 보호를 위해
채무자가 이행해야 하는 조건 중 하나입니다.
다행히도 LMI 는 추가의 이자없이 홈론과 함께 분납 상환이 가능합니다. Stamp Duty, conveyancing fees, legal costs 그리고 홈론 set up fees 등 주택 구매 초기에 발생되는 큰 부담을 덜 수 있습니다. LMI 는 대출금에 따라 달라집니다.
*LVR 은 Loan to value ratio 의 약자로 주택 가치 대비 대출금을 뜻합니다. 예를 들어 40만불 주택 구입시 36만불의 대출이 필요한 경우 LVR 은 90%입니다.
그럼 LMI는 어떻게 계산이 되나요?
예를 들어 서호주의 경우, 40만불의 주택을 구입하기 위해 38만불 대출을 원하실 경우
(95% LVR 홈론), LMI는 약 $12,500 정도 입니다. (LMI 를 선결제 하지 않는 전제하에) 이는 주택 가격의 약 3.13% 입니다. 보통의 대출 기관은 주택 가격의 2%를 LMI로 커버합니다.
위와 같은 상황에선 2%는 $8,000 이기 때문에 구매를 위해선 $4,500 을 고객이 추가로 감당해야 합니다. 다행히도 모든 대출 기관이 같은 방침을 사용하고 있진 않습니다. LMI 가 2% 이상일 경우에도 98% 까지 대출이 가능한 기관들이 있습니다.
이런 경우에는 나에게 맞는 대출 기관과 상품을 찾는 것이 필수입니다.
모든 대출 기관에서 낮은 보증금의 홈론을 제공하나요?
꼭, 특히 주요 은행들의 경우, 그렇지 않습니다. 보통 5% 미만의 보증금으로 홈론을 원하실 경우 non-major 대출 기관으로 추천해 드립니다. 이들의 장점은 덜 까다로운 심사와 때때로 더 좋은 금리의 상품을 제공합니다. 이 non-major 대출 기관들은 충분히 안전합니다. Major 은행들의 기금을 받아 운영이 되고 있는 곳도 있으며 우려되는 최악의 상황이 발생하더라도 다른 기관에서 Refinance 를 받으시면 됩니다.
자격 조건이 어떤가요?
대부분의 대출기관에서 80% 미만의 보증금으로 홈론을 원할 시 까다로운 심사가 진행됩니다. 하지만 아래의 조건만 충족된다면 낮은 보증금으로도 홈론을 받을 가능성이 높아집니다.
충분한 수익: 수익은 대출기관들이 매달 상환금을 지불할 능력을 평가할 시에 가장 기본적으로 보는 심사 항목입니다.
매물: 낮은 보증금으로 홈론을 받을 수 있는 지역이나 매물의 종류가 제한 되어있습니다.
광산 지역,high rise units (inner-city apartments), Display homes 등은 대출 기관마다 20% 이상의 보증금을 요구하기도 합니다.
좋은 신용 기록: 개인 론, 신용카드나 렌트비등 체납 기록이 없어야 합니다. 하지만 몇몇 대출 기관에선 10% 이상의 보증금을 보유할 시 덜 까다롭게 평가하기도 합니다.
Genuine savings: 대부분의 대출 기관에서 구매하려는 주택 가격의 최소 5% Genuine savings (3개월이상 꾸준히 저축해둔 예금)가 없을 시 신청서를 받아들이지 않습니다.
안정적인 직업: 보통 대출기관들은 Full-time 직업과 (혹은 그에 상응한) 최소 3개월 이상 같은 포지션으로 근무를 하거나 Casual 로 6개월간 같은 직군에 머문 대출자를 선호합니다.
낮은 등급의 부채: 개인 론이나 신용카드 제한이 구매하려는 매물의 5%를 넘지 말아야 합니다.
Genuine savings 가 꼭 필요한가요?
보통 주택 가치 90% 이상의 대출을 원하시면 대부분의 기관에서 구매 가격의 5% 정도의 예금을 요구합니다. 다행히도 정기적으로 예금한 내역이 없을 시 다음 예들로 대체가 가능합니다.
– 주식이나 펀드에 돈을 투자해서 얻은 수익금
– 현재 렌트하고 있는 곳의 지난 6-12개월간 낸 렌트 납부 영수증
– 본인이 소유한 부동산의 자산
하지만 다음의 예는 Genuine savings 로 인정되지 않습니다. – 누군가에게 받은 재산 혹은 유산
– 세금 환급
– 자동차를 팔아서 만든 수익금이나 그 외 자산들
– 첫 주택 구매자 정부 혜택 (First Home Owners Grant)
– 빌린 돈
– 부동산 개발 업자나 건축 업체에게 받은 Rebate
이정희 모기지 브로커
