투자용 부동산 구매를 계획하고 계신가요?

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안녕하세요, 미스터 파이낸스 맨의 모기지 브로커 Josh입니다. 지난 11월 1일 호주 중앙 은행 RBA 에서 7번째 연속 기준 금리를 올렸습니다. 다행히 0.25% 소폭 인상되었는데요 아마 다음달에도 소폭 인상될 것 같다는 전문가들의 의견이 있습니다. 이런 와중 투자용 구매의 열기도 지속되고 있습니다. 아무래도 호주 이민의 길이 더 열리며 더 많은 인구가 유입될 예정이기도 하며 렌트비가 많이 인상된 탓도 있겠습니다. 그래서 투자용 부동산 구매에 관하여 이야기를 나누어 보도록 하겠습니다.

 

투자용 부동산 구매할 준비하기

아무리 투자 시장이 좋다 하더라도 바로 뛰어들기엔 위험 요소들이 따릅니다. 투자 대비 수익이 따라오지 않는다면 그만큼 큰 risk는 없을 것입니다. 준비를 철저히 하는 것이 장기 전략적으로 도움이 됩니다. 다음의 기본 조건들을 확인해 보고 투자 시장에 뛰어들어도 될지 판단하시기 바랍니다.

– Sufficient deposit (충분한 보증금) : 투자용 부동산을 구매하기 위해선 보통 안전하게 부동산 가격 대비 20%의 보증금이 필요합니다. 80% 이상으로 대출을 원할 경우 현재 소유한 부동산의 실제 자산 등이 뒷받침 되어야 합니다. 보통 현재 소유한 부동산의 equity가 많이 쌓였다면 top-up 이나 refinance 등을 통해 투자용 구매 보증금으로 사용할 수 있습니다. 일반 구매와는 달리 투자용 구매는 0% 보증금 대출이 불가능합니다.
– Clean credit history : 많은 대출 기관들이 대출자들에게 좋은 신용 등급을 원합니다.
– Strong income and stable employment : 꾸준히 고용되어 있었는지 수입은 안정적인지 확인을 합니다. 상환금을 갚을 능력이 되는지를 판단하기 위함이며, 전문 투자자의 경우 은행 내역서나 tax return 자료로 자격 판단을 합니다.

 

얼마나 빌릴 있을까요?

대출 한도는 대출자의 수입과 지출, 그리고 lender마다 다른 정책을 가지고 있어서 대출자의 상황이 모든 lender 에 적합하다고는 할 수 없습니다. 하지만 대체로 대출 한도는

– 부동산 가격 대비 85% 대출 시 : 15%의 보증금 (저축한 돈이나 부모님에게 선물로 받은 돈 등) 이 요구되며 이 중 5%는 *genuine savings 조건을 만족해야 하기도 합니다. 실제로 대출자 스스로가 지난 3개월간 저축한 돈을 의미합니다.

*Genuine savings (실제 저축한 돈) 란 보통 85% 이상 대출 시 많은 lender들이 지난 3개월간 구매하려는 부동산의 가격 대비 최소 5% 에 해당하는 금액을 대출자가 저축해 두었거나 혹은 저축을 해왔는지 확인을 합니다. 이는 대출자의 저축 습관을 확인하기 위해서 입니다.

– 부동산 가격 대비 90% 대출 시 : 위 조건과 더불어 신용 등급이 좋으며, 구매하려는 투자용 부동산이 추후 되팔기가 용이한 상태인 경우 90% 까지 대출이 가능하기도 합니다. 하지만 엄격한 심사 과정을 거치게 될 것입니다.

– 부동산 가격 대비 90% 이상 대출 시 : 오직 몇몇 대출 기관만 95% 까지 대출을 해줍니다. 위 조건 을 모두 만족해야 하며 까다로운 심사가 요구됩니다.
– 이 외의 추가 조건으로는80% 이상 대출 시 LMI 보험료 (lenders mortgage insurance) 를 반드시 지불해야 합니다. 이는 대출자가 대출 상환 능력을 잃었을 경우 lender 를 보호하기 위한 보험료이며 대출자는 Income protection 보험 등을 통해 보호 받을 수 있습니다.

 

어디에서 좋은 투자용 이자율을 확인할 수 있을까요?

좋은 투자용 이자는 해당 lender 홈페이지에 광고가 잘 안나와 있는 경우가 종종 있습니다. Mr. Finance Man과의 상담을 통해 30개 이상의 lender들의 투자용 이자를 확인하시기 바랍니다.

 

투자용 부동산 구매 들어가는 비용들은 무엇이 있을까요?

기본적으로 주거용 부동산 구매 시에 들어가는 비용과 비슷한 항목을 가지고 있으며 다음과 같습니다.

– Stamp duty : 주 마다 가격이 다르며 주거용과 투자용이 다를 수 있습니다. 예를 들어 서호주의 경우 거주용과 투자용 stamp duty 가 같으나 퀸즐랜드의 경우 투자용이 1.5배에서 2배이상 차이가 나기도 합니다.
– Valuation fee : 손해를 막기위해 value 측정을 해야하는데 대략 $400-$600 정도이며 대출 기관에 따라 면제를 해주기도 합니다. 주거용과 마찬가지로 building & pest inspection 도 해야하며 유닛이나 아파트를 구매할 경우 strata report 도 요구됩니다.
– Loan fees : 흔히 말하는 application fee 나 settlement fee 이며 면제되는 경우가 종종 있지만 많게는 $900 까지도 부과되는 경우가 있습니다.
– Legal fees & conveyancing costs : Settlement agent 나 solicitor 등 변호사 비용이 필요합니다.
– Transfer fee : 이름을 부동산 title 에 등록하기 위한 정부 비용입니다. 주 마다 비용이 다릅니다.
– LMI : 부동산 가격 대비 80% 이상 대출 시 내야 하는 보험료이며 대출금 비율에 따라 달라집니다.

 

FAQs

– Tax benefits of investing in property
: 투자용 부동산을 구매하면서 얻게 되는 혜택 중 하나는 당연히 네거티브 기어링 (negative gearing) 일 것입니다. 이는 투자용으로 나가는 비용이 렌탈 수익금보다 높을 경우 받게 되는 혜택이며, 그 차액만큼 본인의 소득에서 제외가 됨으로써 내야 할 세금이 줄어들게 됩니다. 반대로 투자용으로 나가는 비용보다 렌탈 수익이 높을 경우엔 그 차액만큼 세금을 더 내야합니다. 이를 positive gearing 이라 합니다.

– Should I invest in land?
: 만약 땅을 투자용으로 살 계획이라면 그에 따른 장단점을 잘 알아 두어야 합니다. Tax, insurance 그리고 관리비 등이 부동산 투자보다 적게 들어갑니다. 물론 negative gearing의 효과도 볼 수 있습니다. 당장 예산이 많지 않다면 땅을 선 구입 후 집을 나중에 지을 수 있습니다. 땅의 가치는 부동산 투자보다 굉장히 느리게 오르기도 하고 간혹 정부에서 rezone 계획을 들어가서 가치가 급작스레 오르기도 합니다. 이 경우 developer에게 되 팔면 좋은 이익을 얻을 수도 있습니다.

하지만 땅에서 얻는 수익이 전혀 없다면 관리를 위한 지출만 있게 되므로 cash flow에 악영향을 미치게 됩니다. 또한 부동산을 팔 때 보다 땅을 파는 것이 더 어렵다는 사실도 인지해야 합니다. 아무리 좋은 가격에 나왔다 할지라도 되팔 때를 생각해야 합니다. 보증금은 투자용 부동산 구매와 마찬가지로 20%가 안전하며 10% 보증금일 경우 LMI 역시 부과됩니다.

이처럼 투자용 부동산을 구매하려면 철저하게 준비를 해야 하므로 financial 전문가나 모기지 컨설턴트와 상담을 해서 전략을 잘 세우시기 바랍니다.

상담은 무료이므로 언제든지 연락주세요. 감사합니다.

Josh Lee

Mortgage and Finance Broker

Mr. Finance Man

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M 0432 445 707

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*Disclaimer: 본 내용은 일반적인 금융 및 홈론 관련 내용이므로 글쓴이는 이에 대한 어떠한 법률적인 책임을 지지 않습니다.

 

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