Residential rental properties and holiday homes
안녕하세요? 바른회계법인 한상호 회계사 입니다.
투자용 부동산에 대한 소득 신고와 관련 신고하셔야 하는 소득 종류와 공제에 대해 알아보도록 하겠습니다.
Rental income 에 포함되는 항목
- 단기간 rental income (예, Holiday homes)
- AirBNB, HomeAway, Flipkey 등을 통한 소득
- 본인의 거주자라도 일부를 랜트를 준 경우 (renting out a room)
Rental income의 종류
- 수령한 본드 자체는 소득으로 인식되지 않으나 차후 property damage 등에 따른 사유로 일부를 차감한 액수는 소득으로 인식됩니다.
- 환불이 되지 않는 예약 선금
- 재난 등으로 인하여 수령한 보험료
- 일부 비용을 tenant 에게 받은 경우 혹은 정부 보조금 (예, solar system)
- 해외 부동산에 대한 랜트 소득
Deductions
지출하신 해에 100% 공제가능항목
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- 광고비
- body corporate fees
- $100 미만의 borrowing expenses
- 청소비용
- council rates
- 가드닝 비용
- 보험료
- 은행이자
- 토지세
- 변호사 비용
- 부동산 비용
- 수리비
- 물세
- 기타 잡비
- House depreciation – Mortgage 이자 비용 다음으로 큰 공제 항목으로 Negative gearing에 핵심적인 부분이오니 반드시 스캐줄 준비하시어 클레임하시기 바랍니다.
지출하신 해에 100% 처리되지 않고 일정 기간 나눠서 클레임하셔야 하는 항목
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- Loan establishment fee
- Lender’s mortgage insurance
- Title search fee
- Mortgage 준비 관련 documentation, 변호사 비용
- Mortgage 브로커 비용
- Valuation 비용
- Mortgage 관련 Stamp duty
위의 borrowing expenses 의 경우 100불 미만은 같은 해 전액 공제 가능하나 100불 이상의 경우 5년 혹은 론 기간 중 짧은 기간으로 나눠 처리할 수 있습니다.
공제 불가 항목
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- 2017년 5월 9일 이후 구매한 property 의 경우 이미 설치된 자산 (예, 에어컨, 카펫 등) 에 대해서는 감가상각비용을 청구할 수 없습니다.
- 2017년 7월 1일 이후 기존의 거주하시던 property를 투자용 자산으로 변경하신 경우 이미 설치된 자산에 대한 감가상각비용을 청구할 수 없습니다.
- Tenant가 지불한 비용에 대해서는 공제가 불가합니다. 예, 전기세
- 2019년 7월 1일 이후 비어 있는 토지를 유지하기 위해 지출된 비용에 대한 공제처리는 불가합니다.
Holiday homes
- Holiday home의 경우라도 렌트로 내놓지 않고 단순히 비워 놓은 경우 property 유지 비용은 공제처리가 되지 않습니다.
- Holiday home을 랜트로 내놓치 않았더라도 차후 매도에 대한 시세 차익은 Capital Gains Tax를 지불하셔야 합니다.
GST
- Residential rental income의 소득 총액이 $75,000이 넘으시는 경우라도 GST 등록이나 신고는 필요하지 않습니다.
Granny flat arrangement and CGT
- 2021년 7월 1일 이후부터 투자용 부동산을 Granny flat으로 설정하고 차후 그 부동산 매도로부터 발생한 시세 차익은 Capital Gains Tax가 면제 될 수 있습니다.
- 그 조건으로는 일반적으로 소유주가 개인이고 거주 대상자가 pension age 이거나 장애를 가진 개인이며 Granny flat에 거주하기 위하여 Granny flat arrangement를 작성한 경우입니다.
- 본 조항은 부모-자식 간에도 유효한 조항으로 근래 많은 관심을 받고 있는 사안이기도 합니다.
코비드로 지독했던 겨울이 가고 봄의 기운이 완연한 것 같습니다. 이번 주말에는 가까운 근교라도 나가셔서 계절의 냄새를 즐겨보심이 어떠실까 합니다.
2012년 설립된 바른회계법인은 10년이 지나도 변치않고 한 분 한 분 문의에 정성을 다 할 수 있도록 하겠습니다. 최고의 결과를 기대하셔도 괜찮습니다.
감사합니다.
바른회계법인
