대지가 넓은 주택을 소유한 호주 한인동포 가운데 살던 집을 송두리째 철거하고 그곳에 두 채를 짓는 ‘이중주택’(dual occupancy)이나 단독 2채(duplex) 재건축을 통해 재테크에 성공한 사례가 상당하다.
그 첫걸음은 필지 분할(subdivision) 작업이다.
대다수의 전문가들은 “필지 분할에 필요한 비용이 최소 약 5만 달러가량 소요되지만 필지 분할은 재산 증식의 최선책이 될 것”이라고 이구동성으로 말한다.
하지만 이들은 “필지 분할 승인까지는 매우 험난하고 여러 가지 위험 요소가 있는 만큼 해당 분야 전문가들의 조언을 받으라”고 당부한다.
1개의 필지를 2개로 나누는 필지 분할은 투자자들이라면 누구나 한 번쯤 생각하게 되는 자산 증식 방법이다.
주택 매매를 계획하는 매매자들 역시 필지 분할을 우선적으로 떠올린다.
기존의 주택 대지를 2개로 분할해 집을 두 채 짓는 것은 뿌리치기 힘든 유혹임이 분명하다.
뿐만 아니라 주변에서 이런 절차를 통해 ‘대박’을 터뜨린 경우를 종종 봐온 것도 사실이다.
물론 아파트나 타운하우스 개발을 할 수 있을 정도의 큰 대지에 대한 개발 승인(DA, Development Approval)을 받는다면 금상첨화이다.
직접 개발하지 않아도 해당 땅 값이 천정부지로 뛰기 때문.
대다수의 주택 투자자들은 ‘까다로운 DA 절차’에 고개를 흔드는 경우도 상당수지만 “제대로 알고 준비하면 그렇게 큰 비용 없이 DA를 받을 수 있다”고 전문가들은 조언한다.
집 한 채를 두 채로 늘리기
널따란 앞마당이나 뒷마당에 추가로 집 한 채를 더 들인다는 것은 분명 재산증식을 바라는 주택 소유주들의 로망일 것이다.
특히 기존의 주택 건물이 낙후돼 있을 겨우 필지 분할을 통해 두 채를 짓는다는 것은 매우 매력적인 발상이다.
뿐만 아니라 아파트나 단지 내의 타운하우스로의 주택 축소(downsizing)에는 거부감을 느끼는 은퇴자들에게도 대단히 훌륭한 대안이 바로 필지 분할을 통해 두 채를 짓는 것이다.
전문가들에 따르면 주택 단지에 두 채를 지을 수 있는 DA만 재가 받으면 해당 부동산 가격은 최대 40%까지 뛴다.
두 채를 짓지 않고 필지 분할을 통해 대지만 각각 매각해도 이윤은 최대 100%까지 뛸 수 있다는 것이 전문가들의 공통된 견해다.
한 부동산 개발 전문가는 domain.com.au와의 인터뷰에서 “그래니 플랫도 매력적인 상품이지만, 개별 판매가 불가능하고 건물 크기나 임대에 제약이 많아 자산 증식에는 큰 도움이 되지 않는다”고 지적했다.
즉, 그래니 플랫을 집 뒷마당에 건축할 경우 임대료는 챙길 수 있지만 부동산 가격 자체에는 영향을 미치지 않는다는 것.
반면 개별 소유권 등기(title)가 발급되면 그 만큼 재산 증식과 직결된다. 바로 이 점이 필지 분할의 큰 매력이다.
필지 분할이 가능한 경우
첫 스텝은 자신이 소유한 주택의 대지가 필지 분할이 가능한가의 여부를 확인하는 것이다. 아무 땅이나 필지 분할이 가능한 것이 아니기 때문.
온라인 등이나 지역 신문에 종종 “필지 분할 가능”(potential subdivision)이라는 광고가 게재된다.
이를 100% 신뢰해도 괜찮은 것일까?
전문가들은 이구동성으로 “구매 희망자가 먼저 관할 카운슬에 직접 확인하라”고 조언한다.
각 카운슬의 개발 규제 및 관련 조례는 매우 복잡하고 혼란스럽다.
뿐만 아니라 구매 이전에 카운슬로부터 받은 조언도 반드시 100% 확고한 것도 아니라는 것이 전문가들의 조언이다.
실제로 구매에 앞서 카운슬로부터 필지 분할이 가능할 것이라는 조언을 받고 매입해 DA를 신청했지만 기각되는 사례가 적지 않다고 한다.
그렇다면 최선의 방법은 무엇일까?
전문 지역 계획 설계자(town planner)를 만나 해당 지역의 관련 법규 및 여타 가능성을 타진하는 것이 바람직하다.
구획, 계획 제한 등에 따라 일부 필지에 대해서는 타운하우스, 빌라, 보딩 하우스, 심지어 아파트 개발이 허용될 수 있음을 가장 정확히 알 수 있다.
신뢰할 수 있고 능력 있는 지역 계획 설계자를 만나야 내 집의 대지 위에 단순히 집 한 채를 더 짓는 것보다 더 큰 프로젝트가 가능한지의 여부를 제대로 알 수 있다.
자타가 인정하는 금싸라기 택지는?
시드니의 한 지역 계획 설계자는 “듀플렉스의 경우 대지가 지나치게 넓지 않아도 되지만, 코너에 위치하고 도로에 최대한 인접해 있을수록 잠재력이 크다”고 강조했다.
더블 주차장 진입로나, 거리 쪽으로 향하고 있는 이중 차고 시대는 저물었고, 대지가 코너에 위치하고 있거나 앞뒤로 거리에 접한 경우가 최고의 잠재력을 지닌다는 분석.
즉, 다른 블록에 파묻혀 있지 않고 코너에 위치한 대지의 주택이 가치가 높고 다양한 가능성을 지닌다는 점에서 구매 희망자들 역시 이런 점에 초점을 맞춰야 한다는 것이 전문가들의 공통된 조언이다.
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