안녕하세요? 이정희 모기지 컨설턴트입니다.
호주에는 다양한 종류의 거주나 취업이 가능한 비자들이 있습니다. 대개 시민권이나 영주권자가 아닌 경우 호주에서 집을 구매한다는 것은 불가능하다고 생각하는 분들이 있습니다. 혹은 배우자가 시민권이나 영주권자가 아닌 경우 집을 구매하기가 까다롭지 않을까 고민하는 분들도 있습니다. 이번 호에는 외국인의 신분으로 호주 내에서 집 구매 시 유의할 점과 절차에 대해 이야기 나누어 보도록 하겠습니다.
부동산 구매가 가능한 다양한 대출자의 종류
호주 내에선 주택 구매가 가능한 많은 형태의 대출자가 있습니다. 호주 시민권자나 영주권자를 제외하고도 뉴질랜드 시민권자, 호주 내 취업 비자로 거주 중인 분들, 호주 내 시민권자나 영주권자의 배우자 비자로 거주 중인 분들 또는 호주 내 학생 비자로 거주 중인 분들은 어느 정도의 조건만 만족된다면 주택 구매가 가능합니다.
Foreign Investment Review Board (FIRB) Approval
우선 외국인 신분으로 호주 내에서 부동산을 구매할 시 국세청 ATO에서 관리하는 FIRB, 외국인 투자 심의 위원회에 접수하여 승인을 받아야 합니다. 외국인 신분인지 확인을 하는 과정이며 통상 접수 후 30일 내에 결과를 받게 됩니다. 만약 사전 승인 없이 계약 후 구매를 한다면 ATO에서 벌금을 받게 될 수도 있습니다. 요즘에는 부동산 개발업자들이 off-the-plan으로 투자자들을 모집할 시 외국인들이 주로 구매를 한다는 전제 하에 미리 exemption certificate을 받아 부동산 계약서에 포함을 시킴으로써 피해를 보지 않게끔 도움을 주기도 합니다. 신청 비용은 부동산의 가격에 따라 다르며 1 million 이하인 경우 $5,700, 2 millions 미만인 경우 $11,500 입니다 (2019-20 year). 호주 영주권자, 뉴질랜드 시민권자의 경우 FIRB 승인은 면제됩니다.
대출 한도
1. 뉴질랜드 시민권자: 상황에 따라 차이가 있을 수 있지만 보통 집 가격의 95%까지 대출 가능합니다.
2. 취업 비자(TSS) 소유자: 상황에 따라 차이가 있을 수 있지만 보통 집 가격의 80%까지 대출 가능 하며 배우자가 시민권자나 영주권자일 경우 재정 상태나 상황에 따라 95%까지 대출 가능합니다.
3. 배우자 (spouse or de factor) 비자 소유자: 실혼 관계가 아니어도 얼마나 오래 관계를 유지했는지 에 따라(최소 2 년 이상) 80~95% 까지 대출이 가능합니다. Stamp Duty Surcharge 추가 취득세 외국인 신분으로 부동산을 구매할 시 기존의 취득세 이외에 추가로 foreign buyer surcharge를 내야합니다. 주마다 약간씩 차이가 있으며 서호주의 경우 2019년 1 월 이후로 구매하는 경우에 집 가격의 7%를 추가로 내고 있습니다. 예를 들어 첫 주택 구매자가 서호주에서 40만불의 주택을 구매할 경우 2만 8천불의 취득세를 내게 됩니다. 서호주의 경우 43 만불의 주택까지 외국인의 신분일지라도 첫 주택 구매자 stamp duty 면제 혜택을 받을 수 있습니다. 호주 영주권자, 뉴질랜드 시민권자의 경우 foreign buyer surcharge는 면제됩니다.
학생 비자나 취업 비자로 주택을 구매할 경우
학생 비자의 신분일지라도 부모님의 보증으로 주택 가격의 80% 까지 대출이 가능할 수도 있습니다. 하지만 조건도 많이 까다롭고 이자율이 높아 선호되는 대출은 아닙니다.
또한, 학생 비자나 취업 비자로 주택을 구매할 경우 앞서 알려드린 FIRB 승인 시 필요한 신청 비용과 외국인 추가 취득세 그리고 좀 더 높은 이자율의 부담을 잘 고려해서 상담 받으시기 바랍니다.
파트너 비자로 주택을 구매할 경우
파트너 비자 당사자 스스로는 주택 구매가 불가능합니다. 반드시 영주권자나 시민권자인 파트너와 함께 공동으로 구매를 해야합니다. 모기지 보험 회사들의 까다로운 심사때문에 대부분의 대출 기관에서는 주택 가격의 80%까지 대출을 허락하고 있습니다. 하지만 재정 상태가 좋고 관계가 최소 2년 이상 유지가 된 경우 몇몇 기관에서는 95%까지 대출을 허락하기도 합니다. 반드시 실혼 관계일 필요는 없으며 de facto 관계여도 2년 이상 유지하고 있다면 인정받을 수 있습니다.
이러한 커플의 경우 대출 한도를 높이기 위해 두 명 모두의 수입을 사용하길 원하지만 대부분의 대출 기관에선 확실한 관계임이 증명되기 전까지는 허락하지 않습니다. 혹시 관계가 지속되지 않을 경우 남아있는 대출금의 상환 여부가 불분명해지기 때문입니다.
확실한 관계임을 증명하기 위한 일반적인 방법으로는 둘 사이에 자녀가 있다든지, 파트너 비자 소지자의 가족이 호주 내에 거주하고 있다든지, 둘의 관계가 2년 이상 지속되었다는 것을 증명하는 방법 등이 있고, 시민권자나 영주권자가 주 수입원일 경우 파트너 비자 소지자의 수입도 사용 가능할 수 있습니다.
예를 들어 자세히 살펴 보겠습니다. 한국에서 살다 온 A 군이 호주 시민권자인 B양과 배우자의 신분으로 홈론 신청을 하려고 했습니다. 하지만 둘의 관계는 몇 개월이 채 지나지 않았으며 B양은 현재 직업이 없어서 대출 기관에선 파트너 비자 소지자인 A군의 수입으로만 자격 심사를 해야 했습니다. 결과는 안타깝지만 바로 거절이 되었습니다. 만약 둘의 관계가 오래되었고 자녀도 있었다면 일반 심사 기준으로 적용이 되었을 것입니다.
또한, 이러한 커플의 경우 FIRB 승인을 받을 필요는 없으나 여전히 foreign buyer surcharge가 부과됩니다. 하지만 시민권자나 영주권자의 파트너 이름으로만 대출을 받든지, NT 지역에서 부동산을 구매 한다든지, NSW 에 거주하고 있으며 파트너 비자 (Subclass 309 or 820) 로 200 일 이상 체류 했다면 surcharge 를 피할 수 있습니다.
이처럼 외국인 신분일지라도 호주 내에서의 부동산 구매가 불가능하지는 않지만 조건과 제약이 많이 따르므로 변호사나 모기지 컨설턴트 등의 전문가와 잘 상의하여 원하시는 주택 마련의 꿈을 이루시길 바라겠습니다. 감사합니다.
*Disclaimer: 본 칼럼의 내용은 일반적인 금융 및 홈론 관련 내용이므로 글쓴이는 이에 대한 어떠한 법률적인 책임을 지지 않습니다
이정희 Josh 모기지 컨설턴트
josh.financeman@gmail.com
