[호주부동산] 임대주택 보유자 세무 신고 유의 사항

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공제 신청 오류로 매년 수천명 ATO 감사 받아
구매 후 초기 보수비 40년 감가상각 대상

새 회계연도가 시작하면서 임대주택 보유자들은 세무 신고 때 공제를 신청한다. 2018-19 회계연도에 216만명 이상의 주택 보유자들이 임대 공제를 신청했고 액수가 474억 달러에 달했다. 합법적 절세를 하려면 다음과 같은 유의해야 할 사항이 있다.
1.  부동산 구매 후 초기 보수비(Initial repairs)
가장 쉽게 빠지는 실수는 주택 구입 후 초기 보수비를 즉각적인 공제로 신청하는 것이다. 부동산 매입 당시 존재했던 손상이나 결함을 수리하는데 사용한 비용은 지출이 아니라 추가된 자산으로 보기 때문에 공제를 신청할 수 없다. 다만 초기 보수비는 향후 40년 동안 감가상각(depreciation)되는 것으로 간주돼 매년 이에 대한 공제를 신청할 수 있다. 대상이 아닌 항목에 대해 공제를 신청하면 국세청(ATO) 감사의 주요 원인으로 지목된다.
2.  융자 이자 선지급(Prepay interest)
내년 실직이나 육아 휴가 등으로 수입 감소가 예상된다면 부동산 융자에 다한 은행 이자를 최대 12개월까지 미리 내는 것을 고려해 볼 수 있다. 내년 융자 이자를 소득이 더 높은 올해 지출하여 소득세 절세 효과를 거둘 수 있는 것이다.
3.  감가상각 (Depreciation schedule)
투자한 주택이 1985년 7월 18일 이후 지어졌으면 QS(quantity surveyor: 건축 비용계산 전문가)의 도움을 받아 감가상각 일정을 계산해 보는 것도 고려해 볼 만하다. QS비용도 공제가 가능하기 때문에 부동산 구입 후 첫번째 세금 신고에서 대부분 회수된다. 주택 감가상각은 공제 대상이지만 2017년 7월 1일 이후 부동산 구입 시 이전 소유주로부터 함께 인수받은 장비나 기구에 대한 감가상각은 공제받을 수 없다.
4.  투자 부동산 관리를 위한 여행 경비 
2017년 7월 1일부터 임대주택의 인스펙션, 유지 보수, 임대료 수금 등을 위한 여행 경비는 공제 받을 수 없다.
5.  에어비엔비(AirBnB) 수입도 신고해야
아무리 액수가 적더라도 임대 수입이 발생했다면 신고해야 한다. 인터넷을 통해 광고하고 고객들이 온라인 뱅킹을 통해 결제하면 ATO가 인지할 가능성이 매우 높다. 또한 임대 주택을 일정 기간동안 개인 용도로 사용했다면 비율을 계산해 지출 공제에서 제외해야 한다.
6.  네거티브 기어링(Negative gearing)과 PAYG 변경 신청
보통 많은 사람들이 세금 신고 때 임대 관련 지출에 대한 한 해 공제를 한꺼번에 신청해 세금을 줄인다. 그러나 만약 세입자들이 코로나 팬데믹 기간 중 임대료 지불을 유예해 현금 흐름이 원활하지 않은 상태라면 PAYG(pay-as-you-go: 원천징수) 변경 신청(variation application)을 통해 임대 지출에 대한 공제를 미리 받을 수 있다. 연말에 받을 세금 환급이 앞서 이루어지는 것이다.
7.  해외 투자 자산
ATO는 호주인들의 해외 부동산 자산에 대한 추적 범위를 매년 확대하고 있다. 해외에서 발생한 임대 소득이 있다면 반드시 신고해야 한다. 이자, 수리, 보험 등 임대 주택 운영 비용에 대한 공제는 해외 주택에도 적용된다.
8.  영수증 보관
ATO는 매년 임대 투자용 부동산을 소유한 수천 명의 납세자들을 상대로 감사를 진행한다. 올해도 활발한 감사가 예상되기 때문에 투자자들은 증거가 있는 항목에 대해서만 공제를 신청해야 한다. ATO는 영수증이 없이는 공제를 해주지 않는 것을 원칙으로 한다.
9.  양도소득세(Capital Gain Tax) 절세
보유한 부동산을 매입 후 12개월 안에 매각한다면 양도소득세(CGT)를 내야 한다.
10.  유능한 회계사를 통한 절세
임대 주택을 통한 소득은 지난 몇년 동안 ATO의 감사 목록에 올라왔다. 공제 대상이 방대하기 때문에 실수가 발생하기 쉬운데 이로 인해 매년 수천명이 ATO의 감사를 받는다.
회계사는 어떤 영역에서 공제를 받을 수 있고 어떤 부분에서 받을 수 없는지 명확히 알고 있다. 물론 회계사 비용도 공제 대상이다. 회계사의 정확한 조언을 받는 것이 가장 간단한 절세 전략이 될 수 있다.

 

[출처:한호일보]