[Home Loan 아는 만큼 누린다] 자영업 (Self-employed)은 대출 조건이 까다로운가요?

58

안녕하세요, 미스터 파이낸스 맨의 모기지 브로커 Josh입니다. 지난 달에 이어 이번 달에도 호주 중앙 은행 RBA 에서 기준 금리를 3.10%로 다시 한번 0.25% 소폭 인상 시킬 것 같습니다. 이자 상승은 대출금 한도에도 영향을 미치지만 자영업을 하신다면 수입을 올려 대출금도 같이 올릴 수 있는 방법이 있습니다. 자영업을 하시는 분들의 대출 조건은 어떤지 한번 알아보겠습니다.

자영업으로 일 한지는 얼마나 되셨나요?

Self-employed (sole trader, trust, partnership 혹은 company)로 대출을 받기 위해서는 대부분의 lender들이 ABN 을 등록한지 최소 2년 이상의 기간과 2년치의 financial 자료를 요구합니다. 이유는 지난 2년간의 수입이 규칙적인지 확인하기 위해서 입니다. 하지만 20%의 디포짓이 있다면 1년 반의 기간도 인정을 해주는 기관이 있으니 궁금하신 사항은 문의 주시기 바랍니다. 본인의 ABN 등록 날짜는 https://abr.business.gov.au/ 에서 확인 가능합니다.

자영업으로 일 한지 1년에서 2 사이인 경우라면?

어떤 lender는 자영업으로 일 한지 1년에서 2년 사이인 경우에도 대출을 해주기도 합니다. 하지만 최소 1년치의 tax return 과 financial 자료들이 있어야 하며 자영업으로 일을 하기전의 직업도 연관성이 있어야 합니다. 예를 들어, 타일러로 자영업을 한지 1년이 넘었으며 그전에 같은 직업으로 몇 년간 일을 했다면 대출을 받을 가능성이 높아집니다.

자영업으로 일 한지 1 미만인 경우라면?

안타깝게도 자영업으로 일 한지 (ABN 등록 기준) 1년 미만이라면 선택권이 많지 않습니다. 수입을 증명할 tax return 자료가 아직 없기도 하며 새로 시작한 사업은 아무래도 아직은 불확실하다고 판단되어 대출을 받기에는 무리가 따릅니다. 하지만 어떤 lender는 자영업으로 일을 하기 전 마지막 직업의 수입으로 평가를 하기도 합니다. 이유는 만약 사업을 닫더라도 비슷한 수준의 수입을 받는 곳으로 돌아갈 수 있는 능력이 있다고 판단해서 입니다. 이런 예외의 경우엔 항상 높은 이자율과 추가 비용(신청비, Lender risk fee등)이 존재하므로 자세한 내용은 문의 주시기 바랍니다.

은행에서 수입 측정은 어떤 식으로 하나요?

대부분의 lender들은 지난 회계년도의 tax return 과 다른 financial statements를 확인함으로써 앞으로 비지니스가 얼마나 안정적일지 예측을 하게 됩니다.

– 어떤 lender는 지난 2년간의 자료 중 낮은 수입을 기준으로 평가합니다.
– 다른 어떤 lender는 최근 회계년도의 수입으로만 평가합니다.
– 하지만 대부분의 lender들은 2년간의 자료를 평균으로 계산하여 평가합니다.
– 그 후 tax return에 있는 expense 처리 비용 중 add back의 가능 여부를 결정합니다.
*add back 이란 expense 처리 비용 중 회사 차량 감가상각(depreciation) 비용이나 이자로 쓰인 비용 등을 수입에 다시 추가함으로써 대출 금액을 높이는 방법입니다.

하지만 지난 3개월 이상 꾸준히 고정적인 웨이지를 스스로 받으셨고 디포짓이 20% 이상이라면 복잡한 회계 자료없이 페이슬립이나 웨이지가 나온 은행 내역서 등으로 대체 가능한 lender도 있습니다. 이 방식은 소유한 ABN 으로 자동차나 기타 설비, 장치 대출이 있는 경우 추천해 드립니다.

각각의 대출 기관들은 저마다의 방식으로 tax return 자료를 해석합니다. 경력과 기술, 그리고 사업의 안정성을 들여다 보며 평가하게 됩니다. 지난 3개월에서 6개월간의 BAS, ATO tax portal printout 또는 회사 은행 계좌 내역서가 있다면 평가를 하는데 도움이 될 수 있습니다.

Low doc 혹은 Alt doc option

수입을 증명할 자료가 충분치 않은 자영업자들을 위한 대출 방식이며 스스로 수입을 서명을 통해 증명 하여 tax return 이나 financial statements 없이 대출을 받을 수 있는 유일한 방법입니다. 대부분의 기관에서 80% 까지 대출이 가능합니다. 그 이상 대출이 가능한 곳도 있지만 높은 이자율이 부과됩니다.

다음은 수입 증명을 대체할 서류들입니다.

– BAS (Business Activity Statements)
– 수입을 증명해 줄 회계사의 서신 (Accountant’s Letter)
– 회사 은행 계좌 내역서 (Business bank account statement)

등 이지만 대출 기관에 따라 요구 서류의 차이가 있을 수 있습니다.

수입은 나이와 직업에 맞는 적당한 수준으로 증명을 해야 합니다. 예를 들어 18세의 견습생이 연봉을 스스로 20만불이라고 한다면 바로 거절당할 것 입니다.

수입을 증명하기 위해 필요한 서류는 무엇인가요? (Full doc)

대부분의 대출 기관에서 2년치의 수입 증빙 자료를 요구합니다. 기본적으로 필요한 서류는 다음과 같습니다.
– Financial statements (Profit & Loss and balance sheet)
– Business tax return
– Individual tax return
– NOA (notice of assessment) from ATO
앞서 말씀드렸 듯 어떤 lender는 1년치의 수입 증빙 자료만 요구하기도 하며 어떤 곳은 20% 이상 디포짓할 경우 최소 3개월치 웨이지만으로 수입 증명이 가능합니다.

Expense 처리 비용 add back 하기란?

다음과 같은 expense 처리 비용 등은 수입에 다시 넣을 수 있습니다. 이는 수입을 올려 대출 금액을 높이기 위한 팁입니다.

– 추가 연금 기여금
– 지난 연도에서 넘어온 회사 손실
– 투자용 자산의 negative gearing deduction
– 한번씩 발생하는 비 고정적인 지출 (예; 회사 이전 등)
– 지난 연도에서 넘어온 회사 손실
– 회사 차량이나 회사 자산 중 감가상각으로 발생한 지출 (depreciation)

이와 같이 자영업의 경우 웨이지를 받는 일반 경우보다 준비할 서류는 더 많지만 준비만 잘 되면 더 많은 대출금을 신청할 수 있는 장점이 있습니다.

상담은 무료이므로 언제든지 연락주세요. 감사합니다.​

*Refinance / Purchase Cash Back Offer

– Refinance $2,000 – 5,000

– First Home Buyer Purchase $3,000

현 2022년 12월 기준 행사 중인 캐시백 보너스 금액이며 자세한 내용은 문의 주시기 바랍니다.

 

Josh Lee

Mortgage and Finance Broker

Mr. Finance Man

CRN 516244 Authorised under ACL 389328

M 0432 445 707

E josh.lee@mrfinanceman.com.au

*Disclaimer: 본 내용은 일반적인 금융 및 홈론 관련 내용이므로 글쓴이는 이에 대한 어떠한 법률적인 책임을 지지 않습니다.

 

#호주 #브리즈번 #선샤인코스트 #한인브로커 #자동차론 #재융자 #주택융자 #무료상담