[Home Loan 아는 만큼 누린다] 현재 사는 집을 팔기 전에 다른 집으로 대출을 받아 이사할 수 있는 Bridging Loan

19/05/2023

호주 중앙 은행 RBA가 2023년 5월 미팅에서 기준 금리를 다시 0.25bps 상승한 3.85%로 결정 지었습니다. 지난 글에서 Big 4 은행 전문가들이 3.85% 기준 금리가 peak 일거라 예측했지만 지금 NAB 전문가들의 다른 의견이 나오고 있습니다. NAB는 기준금리가 “적어도” 4.1%의 정점에 도달할 것으로 예상하고 있으며, 이는 7월까지 도달할 가능성이 높다.”고 예측하고 있습니다. 그러나 RBA가 이전 금리 인상이 인플레이션과 임금에 미치는 영향을 완전히 평가하기 위해 8월까지 추가 움직임을 연기할 가능성이 있다고 합니다. 앞으로의 귀추가 주목됩니다.

이번에는 현재 거주중인 부동산을 팔고 새로운 집으로 주거지를 옮길 때 고려해 볼만한 bridging loan 에 대해 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

What is a bridging loan?

Bridging loan이란 말그대로 대출과 대출 사이에 다리 역할을 해주는 대출 방식을 뜻합니다.
보유한 부동산의 매각과 새로운 부동산의 구매를 동시에 하기란 여간 복잡한 일이 아닐 수 없습니다. 때로는 보유한 부동산을 파는데 생각보다 많은 시간이 소요되어 새 부동산 구매가 무기한 늘어날 수도 있습니다.
하지만 bridging loan으로 새 부동산의 구매를 원활하게 하며 보유하고 있던 부동산의 판매를 위해 필요한 시간을 넉넉히 가짐으로써 이런 문제점을 해결할 수 있습니다.

How do I qualify? 자격 조건은 어떻게 될까요?

자산 : 현재 보유하고 있는 부동산의 자산이 있어야 합니다. 원활한 대출 신청과 진행을 위해서는 대략 50% 의 자산이 요구되지만 다른 경우에도 가능합니다.
• 대출 기관에서 요하는 기본 요건 : 소득 증명, 고용 상태, 생활비 지출, 은행 계좌 내역서 등 일반적으로 대출 신청 시 필요한 기본 서류 조건을 만족해야 합니다.
•기존에 지어져 있는 부동산 구매 시 bridging 기간은 6개월 이내여야 합니다. (케이스에 따라 12개월까지 연장이 되기도 합니다.)
•새 부동산 건설 시 bridging 기간은 12개월 이내여야 합니다.
•현재 보유한 부동산의 판매 계약서가 bridging loan 승인이 되기 전까지 구매자와의 합의를 마쳐야 합니다.

얼마나 대출이 가능할까요?

Peak debt 의 80%까지 대출 : Peak debt이란 현재 보유한 부동산의 남아있는 대출금과 새로 구매하려는 부동산의 구매 가격을 합친 금액을 말합니다.
•Peak debt 의 90% 까지 대출 : 90%까지 대출이 가능한 대출 기관은 몇 없으며 심사 조건이 까다롭고 LMI (Lenders Mortgage Insurance)를 지불해야 합니다.
또한 대출 가능 금액 심사시, bridging 기간 동안의 이자 지불 능력도 포함시켜 판단하게 됩니다. 이때, 이자는 보통 peak debt 에 대한 이자이며 대부분의 대출 기관에서는 bridging 기간 동안 쌓인 이자를 추후 새로운 대출에 포함시킵니다.

왠지 bridging loan은 복잡하게 들릴 수 있습니다. 그래서 좀 더 자세한 이해를 돕기 위해 시나리오를 준비해 보았습니다.

나대출 씨와 이자율 양을 만나보겠습니다.

대출씨와 자율양은 시티에 아파트를 소유 중인데 조용한 곳으로 거처를 옮기고 싶어하며 현재 30 만불의 상환금이 남아있습니다. 얼마 지나지 않아 좋은 위치에 이상적인 집이 광고에 올라온 것을 본 후 바로 모기지 브로커에게 연락을 취했습니다. 자격 조건이 되어 새 집의 가격, 60만불 대출 승인을 받았으며, 최대 12개월로 bridging 기간을 요청하여 이 커플은 총 90만불의 대출금 (기존의 30 만불 + 새 집의 60 만불 = 90 만불 as peak debt) 을 갖게 되었습니다.

Scenario 1: 아파트가 팔렸을 경우

이 커플은 bridging 기간 동안 이자율만 상환하는 방식을 택했으며, 소유했던 아파트는 몇달 후 40 만불에 판매가 되었습니다. 그래서 10 만불의 이득을 90 만불의 대출금에 합쳐 총 80 만불의 대출금을 갖게 되었습니다. 아파트가 팔린 후, 이자만 상환에서 원금+이자 상환으로 자동 전환되었으며 bridging 기간 동안 쌓인 이자와 함께 상환하기 시작했습니다.

Scenario 2: 아파트가 팔리지 않은 경우

12 개월이 지났지만, 대출씨와 자율양은 그동안 받은 가격 오퍼가 마음에 들지 않아 아파트는 여전히 팔리지 않은 상태로 남게 되었습니다. 이에 해당 대출 기관에서 커플을 돕기 위해 소유한 아파트를 최대 27 만불에 오퍼하였습니다. 기존 대출금이 30 만불이었기에 대출씨와 자율양은 차액인 3 만불을
추가로 대출하게 되어 총 대출금은 63 만불로 올라갔습니다.

다시 설명하자면,
•기존 대출금 : 30 만불
•새로 옮길 은행에서 받은 오퍼 : 27 만불
•최종 대출금 : 12 개월 bridging 기간이 만료돼 3만불 추가 대출하여 총 대출금 63 만불로 상환 시작

결국, bridging loan이 항상 이로운 해결책은 아닐 수 있습니다. 결정하기 전, 전문가들과 상의 후에 진행하는 것을 추천합니다.