[호주부동산] Lenders Mortgage Insurance(LMI) 란?

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안녕하세요 이정희 모기지 컨설턴트입니다. 부동산 구매를 위해 돈을 저축하는 일이 쉽지만은 않을 것입니다. 하지만 Lenders Mortgage Insurance(이하 ‘LMI’) 를 통해 조금은 빨리 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있습니다. LMI 에 대해 자세하게 알아보도록 하겠습니다.

 

LMI 란?

LMI 란 은행이나 다른 대출 기관에서 대출자에게 부과하는 일종의 보험료로써 보통 deposit 이 희망 부동산 가격의 20% 미만일 경우 액수에 따라 차등 부과됩니다. 구매한 부동산의 키를 받는 세틀먼트 날 one-off 로 지불하거나 대출금에 포함시켜 상환할 수 있습니다. 이는 대출자가 개인적인 사정으로 상환을 할 수 없게 되었을 경우로부터 대출 기관을 보호하기 위함입니다.

 

How does it work?

앞서 설명 드렸듯 대출자는 세틀먼트 날 일시불로 지불하거나, 대출금에 포함시킬 수 있습니다. 이는 매달 상환금에 추가시킨다는 의미이며 미리 준비를 하지 않아도 되는 장점이 있지만 그만큼 이자 상환을 더 해야하는 단점도 있습니다. 결국 매달 상환금의 총액이 많아지는 결과를 초래하게 됩니다.

Deposit이 부동산 가격 대비 20% 미만일 경우 (예를 들어 50만불짜리 주택 구매를 위해 10만불 미만으로 deposit을 보유하고 있을 경우) 부과가 되며, 이는 대출 기관에서 많은 deposit을 보유한 대출자보다 그렇지 않은 대출자가 높은 상환금으로 인해 상환을 하지 못할 risk가 더 높다고 판단해서입니다.

대출자가 상환금을 못 갚게 되어 부동산을 매각했는데 남은 모기지보다 낮은 가격으로 판매가 될 때 그 차액을 “shortfall” 이라 하며 이 부분을 보험 회사에서 커버 받는 것입니다.

하지만, 중요한 사실은 보험 회사에서 이 “shortfall”을 대출자에게 요구하게 됩니다. 이러한 이유로 대출자도 Mortgage Protection Insurance가 필요합니다. 이것은 대출자의 소득이 줄거나, 직장을 잃거나, 상해를 입거나 혹은 사망시에 도움을 받을 수 있는 보험입니다.

How much does LMI cost?

LMI는 고정 금액이 아니며 대출 기관마다 약간씩 차이가 있습니다. 일반적으로 LMI 의 가격에 영향을 미치는 요소들은 다음과 같습니다.

 

1. The size of the loan

예상하다시피, 더 많은 대출금을 빌리면 더 많은 LMI가 부과됩니다. 이는 대출 기관의 입장에서 보면 더 많이 빌려주는 대신 대출자가 상환 능력이 없어질 경우 더 많은 부담을 안아야 하기 때문입니다.

 

2. The size of your deposit

또 다른 중요한 요소인데 부동산 가격 대비 deposit이 20% 미만일 경우 LMI를 내야 하며 그 금액이 작아질수록 많은 LMI를 내야 합니다.

 

3. Whether you’re buying for investment

어떤 대출 기관에서는 투자용으로 부동산을 구매하는 경우에 대해 조금 더 높은 비용을 부과합니다.

 

4. Your employment status

Full-time job 이나 고정적인 job이 아닐 경우 조금 더 높은 비용이 부과되기도 합니다.

 

 

Can I avoid paying LMI?

네, 가능합니다.

1. Save more

단순하게 말해서, deposit 을 많이 저축하면 LMI 를 피할 수 있습니다. Deposit이 부동산 가격의 20% 이상일 경우엔 LMI 가 부과되지 않습니다.

2. Ask for help

저축하는 일이 생각보다 쉽지는 않습니다. 가능하다면 부모님에게 비용적으로 도움을 요청해 보는 것도 중요합니다. 분명 기쁜 마음으로 도움을 주시리라 믿고 상환 계획을 잘 짜서 갚아 나간다면 LMI 를 피할 수 있습니다. 다른 방법으로는 부모님이 소유한 부동산의 자산을 이용해 guarantor 가 돼 주시는 것입니다. 이 자산을 이용해 대출금을 80% 이하로 만드는 것입니다.

3. Consider disclosing your occupation

일반적으로 대출 기관에서 의사, 치과 의사, 변호사 혹은 회계사 등의 profession 직업 군의 대출자에 LMI 면제 조항을 주기도 합니다. 예를 들어 몇몇 대출 기관에선 10% deposit 을 보유해도 LMI 를 면제해 주기도 합니다. 왜냐하면 이들은 오랜 기간 동안 높은 수익금으로 꾸준히 일할 수 있다고 판단되기 때문입니다.

 

Summary

결국, 모두의 상황이 다르기 때문에 정답은 없습니다.

더 많은 deposit 을 저축하기 위해 부동산 구매를 늦추는 것은 LMI를 피할 수도 있지만 동시에 구매 전까지 렌트를 하고 있다면 렌트비도 계속 지출하게 되고 또한 그 동안 부동산의 가격이 오른다면 그만큼 감수를 해야 한다는 뜻입니다. 하지만 오른 부동산의 가격보다 현재 LMI 내는 비용이 더 절약하는 길일 수도 있습니다. 다르게 말하면, 내 집 마련의 꿈을 빠르게 이룰 수도 있지만 그만큼 높은 상환금을 내야 한다는 뜻 이기도 합니다.

모기지 컨설턴트나 부동산 전문가와 상담하여 잘 결정하시기 바랍니다.

 

*Disclaimer: 본 칼럼의 내용은 일반적인 금융 및 홈론 관련 내용이므로 글쓴이는 이에 대한 어떠한 법률적인 책임을 지지 않습니다

 

이정희 Josh 모기지 컨설턴트

josh.financeman@gmail.com